Nel cuore della California meridionale, dove si incontrano la rapida crescita dell'e-commerce e l'alta densità di popolazione, si trova un'interessante società di dividendi. Questa società, specializzata nell'acquisizione e nella gestione di immobili industriali, ha costruito una forte posizione in un mercato in cui la concorrenza è elevata, ma le opportunità sono ancora maggiori.

Con un portafoglio di oltre 420 immobili e una capitalizzazione di mercato di circa 11 miliardi di dollari, questa società è in costante crescita. Offre un rendimento da dividendo del 3,3%, che risulta interessante per gli investitori, soprattutto se si considera la sua lunga storia di aumenti regolari dei dividendi. Nonostante le sfide attuali, come un leggero aumento dei posti vacanti, è stata in grado di mantenere un'elevata occupazione e di aumentare significativamente gli affitti. Inoltre, ha recentemente delineato un piano per continuare a crescere.

Presentazione della società

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR è una società con sede a Los Angeles specializzata nell'acquisizione, nella proprietà e nella gestione di immobili industriali nell'area della California meridionale. L'azienda si concentra su uno dei mercati industriali più grandi e dinamici degli Stati Uniti, diventando così un attore chiave in questo segmento.

Fondata nel 2001, la società si è concentrata sull'acquisizione e lo sviluppo di proprietà industriali, tra cui magazzini e centri di distribuzione, principalmente nell'area metropolitana di Los Angeles, nell'Inland Empire. Questa strategia ha reso Rexford Industrial uno dei più importanti proprietari e operatori di immobili industriali della California meridionale.

Rexford Industrial si differenzia dai suoi concorrenti per la capacità di individuare e capitalizzare le opportunità del mercato immobiliare industriale, sia attraverso acquisizioni dirette che attraverso la riqualificazione di immobili esistenti. Questo approccio consente di creare valore per gli azionisti attraverso l'aumento dei canoni di locazione e l'ottimizzazione dell'uso degli asset.

Uno dei fattori chiave del successo di Rexford Industrial è la profonda conoscenza del mercato locale e la capacità di rispondere rapidamente ai cambiamenti della domanda di spazi industriali. Il mercato californiano, in particolare nell'area di Los Angeles, è caratterizzato da un'alta densità di popolazione e da una forte crescita del commercio elettronico, che aumenta la domanda di magazzini e centri logistici. Rexford Industrial sta sfruttando al meglio questa situazione e sta ampliando continuamente il suo portafoglio, che ad oggi conta centinaia di proprietà.

Attualmente ha in portafoglio più di 420 proprietà, per un totale di circa 720 edifici, e serve circa 1.600 locatari. Con una capitalizzazione di mercato di circa 11 miliardi di dollari, è uno dei maggiori operatori nel segmento dei REIT industriali.

Secondo molti analisti, Rexford Industrial rappresenta un'interessante opportunità di investimento per chi cerca un reddito da dividendo stabile e un potenziale di crescita a lungo termine. La società offre attualmente un rendimento da dividendo del 3,3%, più del doppio rispetto al rendimento medio dell'indice S&P 500. Negli ultimi dieci anni, Rexford ha aumentato regolarmente il suo dividendo di oltre il 10% all'anno, una performance impressionante per qualsiasi fondo di investimento immobiliare. (Nonostante i solidi risultati operativi, tuttavia, il titolo della società rimane del 35% al di sotto dei massimi del 2022, il che potrebbe rappresentare un'interessante opportunità di acquisto.

Uno dei principali elementi di differenziazione di Rexford rispetto ad altri REIT industriali è la sua concentrazione geografica nella California meridionale. Questa regione non è solo il più grande mercato industriale degli Stati Uniti, ma se fosse un'economia a sé stante, diventerebbe il quarto mercato industriale del mondo. La California meridionale vanta anche il tasso di posti vacanti industriali più basso di tutto il Paese, il che la rende un'area estremamente interessante in cui operare.

Sebbene i tassi di sfitto siano aumentati di recente, nella California meridionale sono più che raddoppiati, raggiungendo quasi il 4% dal minimo raggiunto nel 2023, Nonostante queste sfide, Rexford è riuscita a mantenere un elevato tasso di occupazione del suo portafoglio, pari al 96,9% (secondo trimestre). Inoltre, la società ha registrato un'impressionante crescita degli affitti del 67% per i contratti di locazione rinnovati nel secondo trimestre, a dimostrazione del fatto che la domanda per le sue proprietà rimane forte.

Questa performance ha portato a una crescita dell'FFO per azione dell'11% su base annua nel secondo trimestre. È probabile che questa crescita continui, dato che Rexford non solo ha in programma di aggiornare le sue proprietà, il che le consentirà di applicare affitti più elevati, ma ha anche incluso aumenti di affitto nei contratti di locazione esistenti.

Dividendo

Attualmente Rexford paga un dividendo trimestrale di 0,4175 dollari per azione, che equivale a un dividendo annuale di 1,67 dollari per azione e dà al titolo un rendimento di circa il 3,3% al momento in cui scriviamo.

Oltre al suo elevato rendimento, Rexford è una star nello spazio della crescita dei dividendi. L'azienda ha aumentato il dividendo annuale per 10 anni consecutivi e l'aumento del 10% di febbraio l'ha portata a raggiungere l'11° anno consecutivo di aumenti nel 2024.

Le basi della crescita di Rexford

Rexford ritiene di poter aggiungere 240 milioni di dollari o più al suo reddito operativo netto (NOI) entro il 2026. Ciò rappresenterebbe un enorme aumento del 42% rispetto al tasso di NOI del quarto trimestre 2023.

Ad esempio, la direzione prevede di trarre un beneficio di 95 milioni di dollari dalla riqualificazione delle proprietà esistenti. Si tratta essenzialmente di prendere beni più vecchi e migliorarli in modo che il REIT possa applicare affitti più alti. Altri 95 milioni di dollari circa dovrebbero provenire dai contratti di locazione esistenti che saranno convertiti in affitti più alti una volta scaduti. Non si tratta di una previsione fantasiosa: nel quarto trimestre del 2023, Rexford è stata in grado di stipulare nuovi contratti di locazione a canoni superiori del 77% rispetto a quelli in scadenza.

Questi saranno i due maggiori fattori di crescita degli affitti nei prossimi tre anni, ma non gli unici. Altri 40 milioni di dollari deriveranno dagli aumenti di affitto inseriti nei contratti di locazione esistenti. E 10 milioni di dollari deriveranno dalle recenti acquisizioni.

Si tratta però di un'ipotesi un po' azzardata, dato che Rexford è sempre alla ricerca di opportunità di acquisizione. I 10 milioni di dollari si riferiscono a ciò che è già stato acquistato e, se il REIT acquista altre proprietà, la crescita potrebbe essere sostanziale.

Tuttavia, la notizia principale non è l'opportunità rappresentata dalle acquisizioni future, che non possono essere previste. Non è possibile prevederle. L'aspetto veramente interessante della tesi d'investimento di Rexford è che tutto ciò che serve per sostenere l'opportunità di crescita del reddito da capitale (NOI) qui evidenziata è già presente nel portafoglio e aspetta di essere sfruttato.

Com'è andato l'ultimo trimestre della società?

La società ha registrato un utile netto di 79,8 milioni di dollari, pari a 0,37 dollari per azione diluita, rispetto ai 51,6 milioni di dollari, pari a 0,26 dollari per azione, dell'anno precedente. L'utile operativo netto (FFO) core è salito a 129,6 milioni di dollari, con un aumento del 19,5% rispetto all'anno precedente, e 0,60 dollari per azione, con un incremento dell'11,1%. Il reddito operativo netto (NOI) del portafoglio è stato di 181,1 milioni di dollari, con un incremento del 20,9% rispetto all'anno precedente. I canoni di locazione sono aumentati del 67,7% su base GAAP e del 49,0% su base cash.

L'occupazione media del portafoglio dell'azienda è stata del 96,9%. Nel secondo trimestre del 2024, l'azienda ha completato tre acquisizioni per un totale di 169,5 milioni di dollari e ha venduto quattro proprietà per 37 milioni di dollari. Entro la metà del 2024, gli investimenti della società comprendono un totale di 1,3 miliardi di dollari. La società ha inoltre avviato progetti di locazione e stabilizzazione per un valore di 54,3 milioni di dollari.

Alla fine del secondo trimestre, la società disponeva di 125,7 milioni di dollari in contanti e di 995 milioni di dollari sulla sua linea di credito revolving. Il debito totale della società era di 3,4 miliardi di dollari, con un tasso di interesse medio del 3,8%. Il consiglio di amministrazione ha inoltre approvato il pagamento di un dividendo di 0,4175 dollari per azione per il terzo trimestre del 2024.

La società ha aggiornato le sue prospettive per il 2024, prevedendo un aumento del Core FFO a 2,32-2,34 dollari per azione e una crescita del portfolio NOI tra il 4,25% e il 5,25%. Questi risultati indicano una forte performance della società e una crescita continua di interessanti opportunità di investimento nella California meridionale.

Metriche chiave

ROE e ROA: Rexford Industrial raggiunge un ROE (rendimento del capitale proprio) del 3,50% e un ROA (rendimento delle attività) dell'1,82%; entrambe le metriche sono superiori alla media del settore che indica rendimenti inferiori. Questi numeri più alti suggeriscono che l'azienda è più efficiente nel generare rendimenti sul patrimonio netto e sulle attività rispetto alla media dei REIT.

Rapporto debito/patrimonio netto: Il rapporto debito/patrimonio netto (Debt/Equity) di Rexford Industrial è pari a 0,40, inferiore alla media del settore, e indica una tendenza all'aumento. Il rapporto più basso indica che Rexford Industrial ha un livello di indebitamento inferiore rispetto alla media del settore.

Rapporto corrente e rapporto rapido: Il rapporto corrente (liquidità a breve termine) dell'azienda è di 1,39, superiore alla media del settore di 0,89. Un rapporto più alto indica che Rexford Industrial ha un livello di indebitamento inferiore rispetto alla media del settore. Un rapporto corrente più alto indica che Rexford Industrial ha una migliore capacità di coprire le proprie passività a breve termine. Il quick ratio (rapporto di liquidità) è pari a 0,98, anch'esso migliore della media del settore.

Margine netto: Il margine netto di Rexford Industrial Realty supera gli standard del settore ed è superiore al 30 %.

La performance della società negli ultimi anni

Entrate totaliLe entrate totali sono aumentate da 330.135 mila dollari nel 2020 a 452.238 mila dollari nel 2021, per poi raggiungere 631.204 mila dollari nel 2022 e 797.826 mila dollari nel 2023. Questa crescita costante delle entrate è indicativa del successo delle strategie commerciali e dell'espansione dell'azienda.

Profitto lordoA: L'utile lordo è passato da 250.419 mila dollari nel 2020 a 344.517 mila dollari nel 2021, per poi raggiungere 480.701 mila dollari nel 2022 e 613.347 mila dollari nel 2023. Questo aumento del profitto lordo indica una maggiore efficienza e una migliore gestione dei costi.

Spese operativeA: Le spese operative sono aumentate da 152.064 mila dollari nel 2020 a 200.259 mila dollari nel 2021, a 261.058 mila dollari nel 2022 e a 319.537 mila dollari nel 2023. Questo aumento riflette l'espansione dell'azienda e l'incremento delle attività, ma nonostante ciò i profitti sono aumentati in modo significativo.

Reddito operativoA: Il reddito operativo è passato da 98.355 migliaia di dollari nel 2020 a 144.258 migliaia di dollari nel 2021, a 219.643 migliaia di dollari nel 2022 e a 293.810 migliaia di dollari nel 2023. Questa crescita indica un miglioramento dell'efficienza operativa e della redditività.

Interessi passivi (interessi passivi netti non operativi)Gli interessi passivi netti sono passati da -30.849 migliaia di dollari nel 2020 a -40.139 migliaia di dollari nel 2021; nel 2022 sono stati pari a -48.496 migliaia di dollari e sono aumentati a -61.400 migliaia di dollari nel 2023. Questo aumento riflette l'incremento degli interessi passivi, ma è stato compensato dall'aumento dei ricavi.

Utile netto per gli azionisti comuniL'utile netto per gli azionisti comuni è passato da 61.349 migliaia di dollari nel 2020 a 111.761 migliaia di dollari nel 2021, nel 2022 a 157.481 migliaia di dollari e nel 2023 a 227.449 migliaia di dollari. Questo significativo aumento dell'utile netto è indice di un'efficace gestione dei costi e di operazioni commerciali di successo.

Utile per azione (EPS)A: L'utile per azione è passato da 0,51 dollari nel 2020 a 0,80 dollari nel 2021, a 0,92 dollari nel 2022 e a 1,12 dollari nel 2023. Questo aumento dell'EPS indica una crescita del valore per gli azionisti e un miglioramento della redditività dell'azienda.

EBITDAL'EBITDA è passato da 227.013 migliaia di dollari nel 2020 a 327.654 migliaia di dollari nel 2021, nel 2022 a 422.447 migliaia di dollari e nel 2023 a 555.501 migliaia di dollari. Questo aumento indica che la società sta effettivamente generando liquidità dal suo core business.

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