Jan Hatzius è spesso noto per le sue previsioni ribassiste, dove ha ottenuto un importante successo previsionale prima della crisi finanziaria del 2007-2008. Attualmente ci porta il suo punto di vista sul mercato immobiliare, dove le cose non sembrano andare bene nei prossimi mesi e in generale nel 2023. Esaminiamo le preoccupazioni di questo popolare economista e analizziamo i dati sostanziali che confermano le sue parole.

Jan Hatzius

Perché Jan Hatzius è considerato uno dei migliori economisti?

Jan Hatzius è il capo economista della banca d'investimento Goldman Sachs. Le sue previsioni ribassiste prima della crisi finanziaria del 2007-2008 lo hanno reso molto popolare e le sue opinioni sono molto apprezzate. Ciò è confermato dal fatto che è stato due volte vincitore del Lawrence R. Klein Award per le previsioni economiche più accurate degli Stati Uniti.

Il mercato immobiliare statunitense è probabilmente caduto nella prima recessione in oltre un decennio e l'economista Hatzius avverte che gli investitori dovrebbero prepararsi a un peggioramento della crisi. In una nota ai clienti, prevede che l'attività nel settore immobiliare rallenterà bruscamente nei prossimi mesi, con una crescita dei prezzi che finirà per azzerarsi nel terzo trimestre del prossimo anno.

"Prevediamo che la crescita dei prezzi delle case si fermerà completamente e raggiungerà una media dello 0% nel 2023", ha dichiarato un analista di Goldman guidato da Jan Hatzius. "Sebbene sia possibile un vero e proprio calo dei prezzi delle case a livello nazionale e sembri abbastanza probabile in alcune regioni, sembra improbabile un calo consistente dei prezzi delle case".

• Le osservazioni degli analisti giungono in un momento in cui l'inflazione dolorosamente elevata e l'aumento dei costi di finanziamento hanno costretto i potenziali acquirenti di case a frenare le spese.

Quali sono i principali problemi del mercato immobiliare?

In poche parole, le vendite di case continuano a diminuire mentre i prezzi rimangono alti, danneggiando e limitando gravemente l'offerta.

I tassi ipotecari sono alle stelle e regolarmente cresce il numero di potenziali acquirenti che finiscono per tirarsi indietro. Di conseguenza, le vendite stanno scendendo al livello più basso degli ultimi due anni, limitando la costruzione di nuove abitazioni e sostenendo i prezzi elevati.

Il problema principale potrebbe essere una riduzione duratura dell'accessibilità economica.

Tuttavia, una riduzione sostenuta dell'accessibilità economica e un calo delle intenzioni di acquisto potrebbero portare a un ulteriore indebolimento delle vendite di case, facendo scendere i prezzi su tutta la linea, ha scritto Hatzius in una nota.

"L'aumento dei tassi ipotecari e la riduzione dell'accessibilità economica non sono l'unico freno alle abitazioni", ha affermato. "Quest'anno le vendite di case esistenti e le licenze edilizie sono diminuite più bruscamente nelle regioni in cui sono aumentate maggiormente durante la pandemia, il che suggerisce che i recenti cali riflettono anche un parziale arretramento del sostegno alla domanda abitativa legato alla pandemia".

Complessivamente, i Goldman prevedono per quest'anno un forte calo delle vendite di case nuove (-22%), delle vendite di case esistenti (-17%) e del PIL immobiliare (-8,9%), oltre a prevedere un ulteriore calo nel 2023 e un'ulteriore diminuzione del PIL immobiliare del 9,2% l'anno prossimo.

La fiducia dei costruttori nel mercato immobiliare statunitense è crollata più del previsto ad agosto, raggiungendo il livello più basso dall'inizio della pandemia COVID-19, a causa dell'inflazione dolorosamente elevata e dell'aumento dei costi di finanziamento che hanno costretto i potenziali acquirenti a ritirarsi.

L'indice del mercato immobiliare fornisce un altro segnale di allarme

Indice del mercato immobiliare statunitense NAHB

Il National Association of Home Builders Housing Market Index, che misura il polso del mercato immobiliare, è sceso per l'ottavo mese consecutivo a 49, segnando il peggior periodo per il mercato immobiliare dalla crisi finanziaria del 2008.

Qualsiasi numero superiore a 50 è considerato positivo - l'indicatore non è entrato in territorio negativo da un breve ma ripido declino nel maggio 2020. Come si può vedere, la lettura attuale è 49, il che indica qualche problema.

L'indice è in netto calo rispetto a un anno fa, quando era pari a 80. Tuttavia, il valore ha raggiunto un massimo di 35 anni, pari a 90, nel novembre 2020, sostenuto da tassi di interesse ai minimi storici nello stesso periodo.

"La politica monetaria restrittiva della Federal Reserve e il persistente aumento dei costi di costruzione hanno causato la recessione immobiliare", ha dichiarato Robert Dietz, Chief Economist del NAHB.

• L'aspettativa era che la lettura di 55 fosse raggiunta in agosto, cosa che non si è verificata.

Per la cronaca, una componente dell'indice, che misura le attuali vendite di case unifamiliari, è crollata a 57 da 64. Anche l'indicatore delle aspettative di vendita di case unifamiliari nei prossimi sei mesi è sceso a 47 da 50, mentre l'indice del traffico di potenziali acquisti è sceso di cinque punti a 37 - in territorio negativo.

Il mercato immobiliare, sensibile ai tassi di interesse, ha iniziato a raffreddarsi sensibilmente negli ultimi mesi, mentre la Fed cerca di inasprire la politica al ritmo più rapido degli ultimi trent'anni. I responsabili politici hanno già approvato aumenti dei tassi di 75 punti base sia a giugno che a luglio.

L'impennata dei costi degli alloggi continuerà probabilmente ad alimentare un forte aumento dell'inflazione quest'anno, esacerbando la crisi politica del Presidente Biden e creando nuove sfide per una Federal Reserve che sta cercando di raffreddare i prezzi senza far precipitare l'economia in una recessione.

L'aumento degli affitti è uno sviluppo preoccupante perché l'aumento dei costi degli alloggi incide in modo più diretto e acuto sui bilanci delle famiglie. Anche un altro dato, che misura quanto i proprietari di casa avrebbero pagato in affitto equivalente se non avessero comprato la loro casa, è aumentato dello 0,7% a giugno rispetto al mese precedente.

"Stiamo assistendo a una recessione abitativa in termini di calo delle vendite e delle costruzioni di case", ha dichiarato recentemente Lawrence Yun, capo economista della National Association of Realtors.

Ciò avviene in un momento in cui i consumatori si trovano ad affrontare l'aumento dei tassi ipotecari, che sono saliti bruscamente nella prima metà dell'anno quando la Fed ha iniziato ad alzare i tassi, ma si sono raffreddati nelle ultime settimane a causa delle crescenti preoccupazioni sullo stato dell'economia statunitense e sulla minaccia di un'imminente recessione. Tuttavia, la scorsa settimana i tassi sono tornati a salire dopo che il presidente della Fed Jerome Powell ha tenuto un discorso in cui ha promesso di combattere l'inflazione "con vigore", indipendentemente dal potenziale impatto economico.

Conclusione

Una serie di nuovi dati economici pubblicati all'inizio del mese mostra che il settore sta iniziando a rallentare in modo significativo: il sentiment dei costruttori è sceso al livello più basso degli ultimi due anni, gli acquirenti si stanno ritirando dal mercato annullando le vendite di case al ritmo più veloce dal 2020 e i costruttori stanno rivalutando la costruzione e in alcuni casi la stanno interrompendo. Naturalmente non sono un'esperta del mercato immobiliare, quindi la mia è un'opinione da profana che vede una serie di deterioramenti, un calo dell'interesse per l'acquisto di case e una diminuzione non graduale dei prezzi, che secondo gli esperti si protrarrà fino al 2023. Penso che questo potrebbe essere un problema che ci affliggerà per qualche tempo a venire, ma non posso dire a questo punto se le conseguenze saranno così catastrofiche come alcuni individui stanno menzionando.

Qual è la sua opinione in merito? 🤔

Si noti che questa non è una consulenza finanziaria. Ogni investimento deve essere sottoposto a un'analisi approfondita.