Il mercato immobiliare statunitense è in uno stato completamente insostenibile. Ma la Fed e il governo stanno intervenendo in modo decisivo per aiutare. Alcune di esse sono davvero fondamentali. Che cosa sono?

Ci sono diversi nuovi sviluppi. Ma prima, un po' di contesto.

"Abbiamo ancora molta strada da fare. Ci vorrà del tempo per raggiungere un livello di tassi di interesse sufficientemente restrittivo... E continueremo a lavorare fino a quando il lavoro non sarà terminato", ha dichiarato Powell ai giornalisti dopo aver annunciato il quarto aumento di tre quarti di punto del tasso sui fondi federali.

Non è proprio quello che i costruttori e gli intermediari ipotecari volevano sentire.

Innanzitutto, quest'ultimo aumento non dovrebbe far salire i tassi ipotecari. D'altra parte, questo prossimo rialzo dei tassi significa anche che i mercati finanziari non faranno scendere i tassi ipotecari.

Durante la conferenza stampa, Powell ha ammesso che la prosecuzione della stretta quantitativa significa che il mercato immobiliare statunitense è destinato a soffrire ancora.

"L'edilizia abitativa risente in modo significativo dell'aumento dei tassi", ha dichiarato Powell ai giornalisti. "Il mercato immobiliare ha bisogno di ritrovare l'equilibrio tra domanda e offerta. Siamo ben consapevoli di ciò che sta accadendo lì".

Che cosa significa esattamente? Come sta affrontando la Fed questo problema?

La Fed e Powell non hanno paura di fare dichiarazioni drastiche e audaci. In effetti, a giugno Powell ha dichiarato ai giornalisti che il mercato immobiliare statunitense deve essere "resettato".

"Negli ultimi due anni abbiamo assistito a una forte crescita dei prezzi delle case. Quindi la situazione sta cambiando... Direi che se avete intenzione di comprare una casa, dovete rimettere i piedi per terra. Tornare alla realtà.Dobbiamo tornare a una situazione in cui domanda e offerta si incontrino di nuovo, in cui l'inflazione sia di nuovo bassa e i tassi ipotecari siano di nuovo bassi", ha dichiarato Powell ai giornalisti quest'estate.

All'epoca Powell aveva ammesso di non essere sicuro di come il reset avrebbe influito sui prezzi delle case. Tuttavia, siamo arrivati alla riunione di settembre, dove Powell ha ammesso che le azioni politiche della Fed hanno spinto il mercato immobiliare statunitense verso una "brutta correzione".

Tuttavia, sembra che stia funzionando abbastanza bene: il mercato immobiliare statunitense sta raggiungendo l'equilibrio a fronte di un aumento dei tassi. A differenza del mercato azionario, la correzione del mercato immobiliare si manifesta soprattutto con un forte calo delle vendite di case. Comprensibilmente, si prevede che questa correzione eserciterà una pressione al ribasso sui prezzi delle case.

Punteggio di credito

Molti ritengono che i cambiamenti nel cosiddetto punteggio di credito dovrebbero portare anche a un miglioramento del mercato immobiliare.

Ilpunteggio di credito, o credit score, è un numero che fornisce una stima comparativa dell'affidabilità creditizia di un individuo sulla base di un'analisi delle sue finanze. È una forma di analisi poco costosa e la più importante per l'approvazione delle richieste di credito.

Gli istituti di credito, come le banche e le società di carte di credito, utilizzano i punteggi di credito per valutare il rischio di prestare denaro ai consumatori. Gli istituti di credito sostengono che l'uso massiccio dei punteggi di credito ha reso il credito più ampiamente disponibile e più conveniente per molti consumatori. Si tratta quindi di un aspetto che i residenti negli Stati Uniti devono osservare e affrontare con attenzione.

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Ma ora c'è una novità che potrebbe influenzare anche il mercato immobiliare. In effetti, il modello principale e più utilizzato per la creazione dei punteggi di credito è quello di FICO. E ora sta arrivando con dei cambiamenti.

Non si tratta tanto del fatto che i punteggi FICO siano in qualche modo inadeguati, quanto del fatto che FICO rilascia regolarmente nuove versioni dei suoi modelli di punteggio creditizio per riflettere strumenti analitici migliorati e nuovi dati. Qualsiasi cosa, dai nuovi progressi tecnologici ai cambiamenti nel comportamento dei consumatori, può far scattare gli aggiornamenti del punteggio da parte di FICO e di altre società di valutazione del credito.

Quali sono i cambiamenti che potrebbero influenzare il mercato immobiliare?

1. Il primo è l'uso di "dati alternativi" per calcolare i punteggi di credito.
   Con questo nuovo programma, le banche potranno prendere in considerazione diversi aspetti della storia finanziaria di una persona rispetto a quelli attuali. Ad esempio, i saldi medi dei conti nel tempo e se hanno mai sforato il loro credito. In termini di impatto, VantageScore stima che ciò consentirebbe ad altre 72.000 famiglie di accedere al credito ogni anno, aprendo la porta dell'accesso ai finanziamenti a molte più persone.
   
2. In secondo luogo, le agenzie governative per l'edilizia residenziale - Fannie Mae e Freddie Mac - hanno approvato l'utilizzo dei punteggi FICO 10T e Vantage per il finanziamento degli alloggi.
   "Entrambi i VantageScores FICO 10T esamineranno una gamma più ampia di dati relativi alla cronologia dei pagamenti, dalle bollette del telefono cellulare ai pagamenti delle utenze e dell'affitto, per determinare l'affidabilità creditizia dei mutuatari" - quindi saranno più inclusivi.
   
3. Queste modifiche "ridurranno i costi e incoraggeranno ulteriormente l'innovazione, pur non compromettendo l'accuratezza e la prevedibilità della capacità di rimborso di un mutuatario" saranno semplicemente migliori e più accurate, consentendo una migliore analisi dei potenziali richiedenti di prestito e quindi degli acquisti immobiliari.

In altre parole, questi nuovi modelli di credit scoring sono predittivi, ovvero hanno l'obiettivo di determinare con precisione la probabilità di rimborso del prestito. E faranno previsioni in base ai loro studi: per esempio, se avete pagato l'affitto in tempo, le utenze in tempo e la bolletta del telefono in tempo, è probabile che paghiate il mutuo in tempo, anche se non avete un punteggio di credito tradizionale. Ciò significa che apre le porte a un numero enorme di persone che finora non avevano questa possibilità negli Stati Uniti. Solo a causa del vecchio metodo di creazione di uno skorne.

Cosa ne pensate? Queste mosse potrebbero avere un impatto significativo sul mercato immobiliare statunitense?

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Disclaimer: questa non è in alcun modo una raccomandazione di investimento. Si tratta di una sintesi e di un'analisi puramente mia, basata su dati provenienti da Internet e su alcune altre analisi. Investire nei mercati finanziari è rischioso e ognuno dovrebbe investire in base alle proprie decisioni. Sono solo un dilettante che condivide le proprie opinioni.